今年上半年，國內GDP超過53萬億元，同比增長12.7%，兩年平均增長5.3%，生產需求繼續回升，就業物價保持穩定，宏觀經濟呈現出“穩中向好”的局面。自疫情以來，決策層著手構建國內國際“雙循環“發展格局，抗疫的成功保證了我國民眾的生產生活，新格局更高質量的穩住了消費支出對經濟增長的貢獻。中央堅持穩健的貨幣政策，合理投放流動性，為市場的穩固提供了有力保證。
上半年，各類商業物業大多已正常經營，但整體業績和疫情前相比仍有一定落差。領展REITs的最新業績數據顯示，其在大陸地區持有的各類商辦物業上半年已恢復正常經營，但經營業績僅恢復至疫情前的8成左右。由此可見，線下消費受到來自經濟和疫情的雙重不確定性影響，全面復蘇仍需時日。在此大背景下，商業地產大宗交易也在“理性謹慎”和“充滿期待”的矛盾心理中逐漸修復。
戴德梁行近期發布的數據顯示，2021年上半年中國內地共錄得880億商業地產大宗交易成交，約為2020年全年成交總額的43%，不及18、19年成交總額1/3，商業地產大宗交易市場尚未回到疫情前的水平；但上半年成交宗數和過去三年基本持平，達到95宗。單宗成交均價為9.3億元，比2020年降低1.8億元/宗。由此可見投資者對資產價格的判斷更為理性和謹慎，高總價成交項目減少，但整體投資活躍度未見明顯波動，市場信心仍存。
數據來源：戴德梁行
分城市來看，上半年內地大宗交易市場約96.5%的成交額標的項目位于一線城市，集中度較前兩年大幅提升。一線城市中，北、上、廣、深成交總額分別為303億、294億、178億、73億，分別占比34%、33%、20%、和8%。北京、上海作為內地大宗交易市場風向標，今年以來交易率先反彈，成交額分別較去年下半年上漲22%和19%。北京更是連續超越上海成為成交額最高的城市。
數據來源：戴德梁行
買家類型方面，在上半年的大宗交易中，投資型買家成交金額約582億元，占比提升至66%。筆者認為，疫情對投資型買家并未造成實質性影響，相反，疫情倒逼部分內外資企業出售北京、上海等核心城市的優質物業，給了投資型買家更好的選擇和議價機會。外資投資的首選城市仍然為上海，今年上半年上海外資投資總額約111億元，占上海總交易額約38%，占全國外資投資額約52%。上半年廣州由于領展購入太陽新天地商業項目，外資占比提升至48%。
數據來源：戴德梁行
從物業類型來看，辦公/研發辦公仍然占據最大市場份額，但占比延續下滑走勢，從2020年的62%降至今年上半年的52%，其中上海寫字樓成交額環比的大幅減少在一定程度上拉低了全國辦公物業的成交總額。盡管如此，北京的SK大廈以超90億總價刷新疫情后國內大宗交易市場成交記錄。寫字樓仍然是高總價商業物業的領跑者。
商業方面，上半年成交占比約為11%，與去年持平，其中，上海七寶萬科廣場和廣州太陽新天地兩個項目合計成交額約60億，占全部商業成交額的62%，也就是說其他成交的商業項目多為小型商業裙樓。其他物業類型方面，物流倉儲、數據中心持續受到熱捧，凱德36.6億收購民航數據中心刷新上海數據中心成交總價新高。
數據來源：戴德梁行
58同城、安居客商業地產在線搜索數據顯示，2021年一、二季度三十城寫字樓在線租賃活躍度指數持續向好，二季度該指數達到120.8，環比提升4%，同比提升6%，表明三十個重點城市寫字樓找房熱度高，商務氛圍活躍。與此同時，三十城寫字樓在線掛牌租金指數連續提升二個季度，截止二季度該指數為94.6，尚未恢復至疫情前水平。這反映出寫字樓租賃市場仍舊延續“以價換量”策略，市場需求企穩向好。
數據來源： 58安居客房產研究院
數據來源： 58安居客房產研究院
商鋪方面，數據顯示疫情發生后，三十城商鋪在線掛牌租金指數在連續五個季度下降以后，終于在今年2季度環比由負轉正，達到91.2，盡管仍和疫情前有一定差距，但趨勢向好。今年一、二季度的三十城商鋪在線租賃活躍指數分別為78.6和102.6，兩個季度的環比和同比均為正增長，表示商戶租賃意向積極，鑒于商鋪租金和疫情相比仍有較大優惠幅度，商鋪的租賃活躍度有望繼續抬升。
數據來源： 58安居客房產研究院
數據來源： 58安居客房產研究院
商業地產的需求持續向好，但租金仍在試探中緩慢回升，這給了投資人非常好的窗口期，一方面投資議價空間仍然較大，另一方面需求回升使得交易后的預期收入更有保障。同時，公募REITs的成功發行，提升了相關商業地產的市場流動性，也使得投資者對長租公寓、商辦類資產納入公募REITs抱有較大期待，預計下半年商業地產大宗交易市場繼續回暖，成交量、額有望在北京、上海的帶動下持續提升。
