01
今天聊聊存量房降利率這件事。
政策原文：
基于近期的政策簡要說說四點想法：
降低房貸利率這是針對廣大房奴的重大利好，是刺激消費的重大利好，甚至也是銀行的重大利好，但我認為這并非針對房地產(chǎn)的重大利好。
從實際的效果看，降低存量房利率遠不如降首付以及認房不認貸，北京樓市已經(jīng)環(huán)京樓市已經(jīng)出臺了躁動。
特別多說一句，存款利率降低了..
在政策隨后的答記者問中，相關(guān)說辭也很直白，要謝謝那些提前還貸的勇者們。
“存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響”（原文）
講真，我也沒想到這種既觸及靈魂又觸及利益的政策會這么快出臺，看來提前還貸的效果非常不錯。
除了樓市尚未全面回暖外，其他的方面幾乎全中了，在幾乎零政策苦熬上半年后，自7月24日標志性會議后，下半年的樓市提振政策紛沓而來。
這兩波重磅政策更像是政策包中的“節(jié)點政策”，拿出來趕在金九銀十試試水，拉動一下看看實際效果再來決定是否出臺進一步刺激政策。
這件事其實很簡單，請各位在和朋友聚會吃飯的時候多多問問近況，也就大概明了當下的經(jīng)濟了。
接下來的回暖也罷，政策也罷，實際上主要是信心之戰(zhàn)，信心搞起來，回暖就順理成章，信心拉不起來，回暖那就繼續(xù)拖后。
（包括這次的政策，嚴格來說就一句話：早買晚買都不會虧的~）
遠的不多說了，什么時候二手房東不是爭著出貨而是有了惜售的跡象，什么時候國企新房不低于市場價銷售，形勢就會逆轉(zhuǎn)了。
這句算送的
開發(fā)商在拼命做豪宅推高價，政策在拼命做增量做熱度，總有房東在低價變現(xiàn)。
回暖能不能暖到你手里的房子，這不好說，但是先把房貸利息轉(zhuǎn)了，看看形勢，這是一個不錯的選項。
02
工商銀行發(fā)布了一份存量房帶利率調(diào)整的常見問答，但是一定要注意，具體的細則在9月25日后才會發(fā)布。
根據(jù)之前的數(shù)據(jù)，濟南最低的利率是4.2%，能不能做，對人群有沒有要求，還不清楚，不同的銀行有什么區(qū)別，一定要根據(jù)最終發(fā)布的細則來。
最后，特別補充一點，源于21世紀財經(jīng)
Q:個人和銀行的談判話語權(quán)比較弱，可以換一家銀行申請存量首套房貸利率調(diào)整嗎？
A：不可以。 《通知》第二 條明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。
《通 知》第三條表示，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平。
這意味著借款人有兩種方式實現(xiàn)降低存量首套住房貸款利率，一種是選擇新發(fā)放貸款置換，另一種是協(xié)商變更合同約定的利率水平，但無論是哪一種方式借款人都必須要向承貸金融機構(gòu)提出申請，將住房貸款轉(zhuǎn)移到另一家銀行是被不允許的。
另外，有接近監(jiān)管人士透露，從調(diào)整結(jié)果上看，由于中國人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時的當?shù)胤抠J利率下限政策，預計這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會有明顯區(qū)別，借貸雙方可以通過協(xié)商選擇其中任意一種方式。
至于個人和銀行談判話語權(quán)弱的問題，廣大借款人不必太過擔心。 截至9月2日中午12點，6家國有大型商業(yè)銀行和12家全國性股份制銀行均已發(fā)布《關(guān)于調(diào)整存量首套住房貸款利率的公告》，將按照市場化、法治化原則，提供高效便捷的線上線下服務，按照通知規(guī)定，做好降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率工作，后續(xù)具體操作指引及相關(guān)事宜會通過官網(wǎng)、網(wǎng)點、微信公眾號等渠道公布。
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